Все ответы об установке и согласовании кондиционеров на фасаде МКД: найдите свой вариант

24.06.2021 Все ответы об установке и согласовании кондиционеров на фасаде МКД: найдите свой вариант

Все ответы об установке и согласовании кондиционеров на фасаде МКД: найдите свой вариант

Елена Ведищева, редактор журнала «Управление многоквартирным домом»

Комфорт нахождения в МКД обеспечивает не только управляющая домом организация. Жители и собственники нежилых помещений спасаются от жары с помощью кондиционеров и устанавливают их внешние блоки на фасадах МКД. Входит ли это в сферу ответственности УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, разберемся в статье.

Кто и как вправе использовать фасад МКД

Использовать фасад дома для размещения различных конструкций, в том числе кондиционеров, вправе и собственники помещений в МКД, и наниматели, и арендаторы. Но не по своему усмотрению, а строго в рамках закона. И вот почему.

Стена МКД — это ограждающая конструкция. А значит, это общее имущество собственников помещений в доме. Такой вывод следует из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса. На такую принадлежность фасада МКД указывает и пункт 2 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491. Отношения по пользованию общим имуществом собственников помещений в МКД регулирует жилищное законодательство, это установлено в статье 4 Жилищного кодекса.

Когда кто-либо размещает на фасаде МКД наружный блок кондиционера, он пользуется общим имуществом собственников помещений в данном доме. А значит, в этой ситуации нужно руководствоваться нормами жилищного законодательства, в частности — Жилищного кодекса.

Собственники помещений вправе пользоваться и распоряжаться общим имуществом на основании части 2 статьи 36 Жилищного кодекса. Но решения о пользовании общим имуществом они должны принимать на общем собрании (ст. 44 Жилищного кодекса).

Соглашения всех участников общедолевой собственности для использования такого имущества требует и статья 247 Гражданского кодекса. Причем если согласия достичь не получится, порядок пользования установит суд.

На то, что размещение наружного блока кондиционера нужно согласовать, указывает также норма пункта 3.5.8 Правил, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Она вменяет управляющей МКД организации в обязанности не допускать установку кондиционеров без соответствующего разрешения. Правда, не уточняется, о каком именно разрешении речь. Рассмотрим далее, какую роль в этом процессе играют управляющая МКД организация и органы власти.

Когда управленец должен согласовать размещение кондиционера на фасаде МКД

Часто собственники обращаются за согласованием установки внешнего блока кондиционера к управляющей МКД организации. Исходят они из того, что управленец отвечает за сохранность общего имущества и безопасность проживания в доме. Но жилищное законодательство не наделило управляющих такой функцией.

Все вопросы использования фасада МКД решают собственники на общем собрании помещений (п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса). Чтобы не созывать общее собрание каждый раз, как кто-то решит улучшить микроклимат в своем помещении, предложите собственникам установить правила размещения кондиционеров на фасаде. Причем для этого необходимо, чтобы решение приняли большинством голосов — не менее 2/3 от общего количества голосов собственников (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса).

Пример Установили кондиционер не по правилам — демонтируйте

Собственники помещений на общем собрании решили, что кондиционеры можно устанавливать только со стороны окон. Исполняя решение собрания, ТСЖ потребовало демонтировать кондиционер, установленный на фасаде здания со стороны балконов, и заделать технологические отверстия. Собственник отказался выполнить требования. Товарищество обратилось в суд.
Собственник ссылался на то, что кондиционер установили до того, как было принято решение о разрешенных местах установки оборудования. Суды трех инстанций подтвердили правомочность требований ТСЖ.
Судьи исходили из того, что ответчик разместил кондиционер на фасаде МКД без согласования с другими собственниками помещений в доме. А это нарушает правила использования общего имущества, установленные гражданским и жилищным законодательством (определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 26.11.2020 № 88–8210/2020 по делу № 2–1094/2020)

Собственники помещений на общем собрании могут поручить управленцу согласовывать монтаж кондиционеров в соответствии с утвержденными ими правилами и контролировать исполнение этих правил.

Как вопрос размещения кондиционеров решается в ТСЖ и кооперативах

Для решения вопроса о пользовании общим имуществом не имеет значения, какая организация управляет МКД. Согласовывать установку внешнего блока кондиционера на фасаде МКД должно общее собрание собственников помещений в данном доме большинством в 2/3 от общего количества голосов собственников. Ни у органов управления товарищества либо кооператива, ни у общего собрания членов таких организаций нет права распоряжаться общим имуществом собственников. Любые решения в этой сфере, принятые ТСЖ, ЖК или ЖСК, будут ничтожны.

Пример Общее собрание членов ЖСК нарушило права собственника на пользование общим имуществом

Собственник квартиры оспорил решение общего собрания членов ЖСК по вопросам использования общего имущества МКД.

Одним из вопросов повестки дня на ежегодном общем собрании членов кооператива было согласование ранее установленных на фасаде МКД кондиционеров. Решение приняли, но суд его отменил.

Судьи указали, что вопрос повестки дня ставился необоснованно, он должен был разрешаться на общем собрании собственников помещений. Распоряжение общим имуществом собственников вне компетенции общего собрания членов ЖСК. Поэтому принятое решение не только нарушает права собственника, не являющегося членом кооператива, но и просто ничтожно. Суд отменил спорный пункт протокола (определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 24.12.2020 по делу № 88–29717/2020).

Как взаимодействовать с местной властью по вопросам установки кондиционеров

НЮАНС

К памятникам истории и культуры особое отношение

Для МКД, признанных памятниками истории и культуры, обычно действует особый порядок размещения кондиционеров. Например, в Москве не допускается их установка. Требуется разработать проект и согласовать его с уполномоченным органом. Так предписывает статья 33 закона г. Москвы от 14.07.2000 № 26 «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры».

Монтаж кондиционера на фасаде МКД может потребоваться согласовывать с органом власти. Он вправе устанавливать порядок размещения наружных блоков кондиционеров на стенах МКД. Если есть местный или региональный нормативный акт, регулирующий эту сферу, проинформируйте о нем собственников помещений.

Например, в Санкт-Петербурге блоки систем кондиционирования считают элементами благоустройства. Требуется получить задание на разработку проекта благоустройства и согласовать такой проект в Комитете по градостроительству и архитектуре. Регулирует процедуру постановление правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016 № 961.

Есть муниципальное законодательство, которое оговаривает сохранение архитектурного облика зданий.

Пример В Краснодаре для некоторых зданий установили особые требования

Условия о месте размещения наружных блоков систем кондиционирования и вентиляции установлены для зданий, расположенных вдоль магистральных улиц и в границах территории исторического поселения города. В этих зданиях разрешено использовать только дворовые фасады. Если технически невозможно исполнить это требование, рекомендуют размещать кондиционеры на кровле либо окрашивать их в цвет фасада (Правила благоустройства территории муниципального образования город Краснодар, утв. решением городской Думы Краснодара от 22.08.2013 № 52).

А в Подмосковье, например, не установлено правил согласования размещения кондиционеров в МКД. Закон Московской области от 30.12.2014 № 191/2014-ОЗ «О регулировании дополнительных вопросов в сфере благоустройства в Московской области» ограничивается только пожеланиями исключить вредное воздействие на элементы зданий, не размещать наружные блоки кондиционеров на архитектурных деталях, элементах декора, поверхностях с ценной архитектурной отделкой. Муниципалитеты области приняли свои правила благоустройства, взяв за основу этот областной закон и не детализируя процессы согласования.

Но если собственник получил разрешение органа МСУ и установил кондиционер без согласования с общим собранием собственников помещений в МКД, его действия суд может признать незаконными. Такой вывод апелляционной инстанции поддержал Верховный суд в определении от 28.12.2020 № 305-ЭС20-17471.

Как получать плату за установленные кондиционеры

Объекты общего имущества в МКД можно передать в пользование как одному из собственников помещений, так и третьим лицам. Это касается и размещения систем кондиционирования на фасаде МКД — за них можно получать арендную плату. Чтобы предоставить в аренду стену МКД, потребуется провести общее собрание собственников, на котором квалифицированным большинством голосов:

  • принять решение о пользовании общим имуществом, в том числе о заключении соответствующих договоров;
  • уполномочить управляющую МКД организацию заключать от имени собственников помещений договоры об использовании общего имущества;
  • наделить управленца правомочиями подписывать и согласовывать условия таких договоров.

Только после этой процедуры управляющая МКД организация сможет от имени собственников подписывать договор аренды, все приложения к нему, согласовывать цену и порядок расчета по договору, производить начисление, получение, взыскание платы, защищать интересы собственников от нарушений со стороны арендатора, используя право на односторонний отказ, взыскание неустойки, убытков и т. д.

Пример ТСЖ взыскало с компании неосновательное обогащение

Общее собрание собственников помещений в МКД уполномочило ТСЖ заключать договоры об использовании общего имущества, условия которых устанавливает правление товарищества. Правление определило размер платы за пользование общим имуществом.
Компания — арендатор нежилого помещения в МКД разместила на фасаде воздуховоды и кондиционеры. То есть пользовалась общим имуществом МКД, но плату за это не вносила. ТСЖ обратилось в суд.
Суд не принял доводы компании о том, что у нее не было информации о платности использования фасада МКД, так как ТСЖ не обращалось с предложением заключить договор. Судьи указали, что правила гражданского законодательства об обязательствах вследствие неосновательного обогащения применяются независимо от того, стало ли оно результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 Гражданского кодекса).
Компания выплатила ТСЖ неосновательное обогащение в размере платы за использование фасада за подтвержденные периоды размещения оборудования (определение Верховного суда от 13.01.2021 № 307-ЭС20-21233).

Как суды разрешают споры по вопросам законности монтажа кондиционеров

Судебная практика по разрешению споров о законности требований согласовать размещение кондиционеров на фасаде МКД неоднозначна.

Верховный суд. Но в последнее время Верховный суд все же больше склоняется к тому, что устанавливать оборудование на общем имуществе любое юридическое или физическое лицо может только с разрешения общего собрания собственников. Даже если это лицо — собственник помещения в данном МКД и размещает оборудование в пределах части фасада, соответствующей расположению его помещения.

Например, в деле № А40-219601/2018 Верховный суд рассматривал требование владельца квартиры к собственнику нежилого помещения — юрлицу демонтировать вентиляционное оборудование и блоки системы кондиционирования. Суд первым делом выяснил, получал ли ответчик разрешение общего собрания на использование общего имущества в МКД.

Высшая инстанция поддержала вывод апелляционной инстанции о том, что правовой режим общего имущества устанавливает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в МКД, единолично в отсутствие решения общего собрания пользоваться общим имуществом. Суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался разъяснениями из пункта 7 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». Пленум указывал, что передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества. А в рассматриваемом деле такого соглашения не было.

Верховный суд не принял ссылку ответчика на то, что он провел все работы в соответствии с утвержденным правительством Москвы регламентом, в котором не предусматривалось согласования с собственниками помещений. Высшая инстанция процитировала собственные неоднократные разъяснения по этому вопросу:

Суть в том, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом МКД, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. И это право нельзя истолковывать как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных. И разрешение уполномоченного органа на проведение работ не отменяет необходимости получить разрешение общего собрания собственников. Подробности судебного разбирательства можно посмотреть в определении Верховного суда от 28.12.2020 № 305-ЭС20-17471.

Конституционный суд. Компания — ответчик по делу № А40-219601/2018 пыталась оспорить конституционность пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса. Полагала, что отнесение к компетенции общего собрания собственников вопросов пользования общим имуществом позволяет ограничивать права собственников нежилых помещений в угоду владельцам квартир, препятствует использованию нежилых помещений в соответствии с его назначением.

Конституционный суд не принял жалобу к рассмотрению. Суд указал, что оспариваемая норма воспроизводит право, закрепленное частью 4 статьи 36 Жилищного кодекса: объекты общего имущества можно передавать в пользование иным лицам по решению общего собрания собственников помещений в МКД, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Данное правовое регулирование соответствует требованиям статей 246 и 247 Гражданского кодекса о порядке пользования и распоряжения находящимся в общей собственности имуществом, обеспечивает баланс интересов всех собственников помещений в доме, не препятствует созыву общего собрания для решения вопросов о передаче в пользование собственника нежилого помещения объектов общего имущества и об условиях такой передачи (ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса). Оспариваемая норма не нарушает конституционные права заявителя.

Что делать, если обнаружили несогласованный кондиционер

Если собственники управомочили вас согласовывать установку кондиционеров на фасаде и заключать договоры о пользовании общим имуществом, направьте предполагаемому нарушителю требование предоставить техническую и иную документацию на оборудование. Предупредите, что неисполнение требования может обернуться судебным иском. Предложите восполнить правовой пробел и узаконить размещение кондиционера. Сошлитесь на решение общего собрания собственников, на основании которого вы решаете вопросы использования фасада как элемента общего имущества МКД.

В случае упорного нежелания собственников оборудования идти на контакт, составляйте судебный иск.

Выводы

Чтобы контролировать состояние общего имущества и быть в курсе, кто и какие конструкции и оборудование на нем размещает, предложите собственникам установить порядок его использования. И дать вам право согласовывать такие действия и заключать соответствующие договоры.

Если есть местные или региональные акты, регулирующие эти вопросы, — учтите их требования. При необходимости пропишите согласование размещения оборудования с органом МСУ.

Когда выявили нарушения установленного порядка, требуйте устранить их. Выгоднее пресечь неправомерные действия в самом начале, чем дожидаться жалоб от жителей и предписаний от надзорников.

 

← Все новости